Jak zarobić więcej, dzieląc lokal 55 m² na dwie kawalerki?

Obalamy mity w nieruchomościach, dziś mit: większa nieruchomość to większe zyski.

W tym tekście obalę mit mówiący o tym, że na większej nieruchomości zarabia się więcej. 

Pokażę Ci przykład, jak możesz zarabiać na mniejszych nieruchomościach więcej. Oczywiście, gdy wiesz, jak to zrobić!

W dzisiejszym artykule pokażę, jak można zwiększyć zyski z wynajmu, dzieląc mieszkanie o powierzchni 55 m² na dwie kawalerki. Dzięki temu prostemu zabiegowi można nie tylko zwiększyć dochody, ale także rozłożyć ryzyko utraty wynajmującego.

Czy możliwy jest podział lokalu 55m2 na kawalerki?

Popatrzmy na wrocławskie Krzyki. To jedna z bardziej popularnych dzielnic.
Przeanalizujmy inwestycję:

Mieszkanie o powierzchni 55 m² kosztuje około 600 000 zł. Średnia cena za metr kwadratowy w tej dzielnicy wynosi około 10 900 zł.

Podział tego mieszkania na dwie kawalerki o powierzchni 26 m² każda pozwala na wynajmowanie ich oddzielnie. Standardowo kawalerka we Wrocławiu na Krzykach może być wynajmowana za około 2200–2500 zł miesięcznie. Należy pamiętać, że zgodnie z naszym prawem kawalerki muszą mieć co najmniej 25m2. 

Jakie będą zyski z inwestycji?

Gdyby mieszkanie wynajmować jako całość, można by uzyskać czynsz w wysokości 3500–3700 zł miesięcznie. Jednak podział na dwa mniejsze lokale pozwala uzyskać łączny dochód rzędu 4400–5000 zł miesięcznie.

Przykładowe wyliczenia:

• jedno mieszkanie daje czynsz 3500–3700 zł miesięcznie;

• czynsz za jedną kawalerkę: 2200–2500 zł miesięcznie;

• łączny przychód za dwie kawalerki: 4400–5000 zł miesięcznie.

Zamiast jednego źródła dochodu, mamy dwa, co zmniejsza ryzyko do 50% w przypadku utraty jednego najemcy. Wynajmując dwa mieszkania, nawet gdy jedno jest puste, zysk wynosi od 2200 do 2500 zł, co stanowi 59–68% pierwotnego dochodu z całego mieszkania.

Jaki jest zwrot z inwestycji?

Zakładając, że inwestycja w lokal wynosi 600 000 zł, roczny dochód z wynajmu można łatwo policzyć:

• jedno mieszkanie: 3500–3700 zł/42 000–44 400, stopa 7,0%–7,4%;

• 2 kawalerki: 4400–5000 zł/52 800–60 000, stopa 8,8%–10,0%.

Przy założeniu wynajmu przez 10 miesięcy, stopa zwrotu wynosi od 7,3% do 8,3%.
Wzrost bezwzględny z 7,0% na 8,8% to tylko 1,8 punktu procentowego. 

Ale różnica między 42 000 zł a 52 800 zł to 25,71% więcej. Innymi słowy, masz o ¼ więcej pieniędzy. 

Jakie są korzyści z podziału?

Dzięki podziałowi na dwa lokale:

• zwiększasz dochody: masz 25% więcej, ponieważ zamiast jednego źródła przychodu, masz dwa;

• obniżasz ryzyko: utrata jednego najemcy nie oznacza całkowitej utraty dochodów;

• zwiększasz elastyczność: mniejsze mieszkania są łatwiej wynajmowane, co skraca czas pustostanu.

Podsumujmy

Można mieć jedno większe mieszkanie, ale daje mniejsze zyski. Dzielenie mieszkania na 2 kawalerki w takich dzielnicach jak Krzyki we Wrocławiu to sposób na zwiększenie zysków. Jednocześnie zmniejsza się ryzyko. Przy podobnym nakładzie finansowym generujesz wyższy przychód i masz większe bezpieczeństwo inwestycji.

Obalam mity

Mit mówi, że większy metraż daje większy potencjał zysku. Ale małe jest piękne. Dwa mniejsze lokale dają większe zyski i obniżają ryzyko w biznesie, co można policzyć.

W Kuźni Milionerów zamiast mitów i przekonań poznasz inną regułę: Analizuj i Kalkuluj dla biznesu!  Dzięki temu przy takim samym nakładzie finansowym, podwyższysz zyski o 25%, jak w tym przykładzie.

dr Andrzej Fesnak, EFC