Jak stosując metodę DCF, zrobisz bardziej opłacalne inwestycje w nieruchomościach?
Kategorie
Główne punkty:
-
Bieżący Punkt Widzenia a Lepszy Punkt Widzenia.
-
Definicja metody DCF.
-
Dlaczego metoda DCF jest ważna dla inwestorów w nieruchomości?
-
Kluczowe kroki w metodzie DCF:
-
analiza przyszłych przepływów pieniężnych;
-
obliczenie wartości bieżącej;
-
określenie otopy dyskontowej.
-
-
Przykład zastosowania metody DCF w praktyce.
-
Zalety metody DCF.
-
Gdzie znaleźć opłacalne inwestycje w nieruchomości?
Co daje Bieżący, a co Lepszy Punkt Widzenia?
Bieżący Punkt Widzenia (ang. Current Point of View, CPV) oraz Lepszy Punkt Widzenia (ang. Better Point Of View, BPV) to jedna z metod motywacyjnych stosowanych często w Australii.
CPV, czyli Bieżący Punkt Widzenia, w nieruchomościach jest taki, że bardzo wiele osób inwestuje „na czuja”. Podejmuje decyzje i czeka, co z tego wyniknie.
BPV, czyli Lepszy Punkt Widzenia, jest następujący: stosujesz strategię zdyskontowanych przepływów DCF. Obliczasz przyszłe przepływy pieniężne z każdej nieruchomości, obliczasz wartość bieżącą i podejmujesz bardziej świadome decyzje inwestycyjne. Dzięki temu możesz osiągać większe zyski i budować stabilność finansową, opierając się na faktach finansowych.
Wniosek jest prosty, jeśli chcesz mądrze inwestować w nieruchomości i zmaksymalizować swoje zyski, musisz poznać i zastosować metodę DCF. Jest to precyzyjne narzędzie, które pozwala na dokładną analizę i optymalizację inwestycji.
Definicja metody DCF:
„W podejściu DCF określasz wartość wycenianego składnika aktywów, dyskontując oczekiwane przepływy, które on generuje przy stopie dyskontowej odzwierciedlającej jego ryzyko. Inaczej mówiąc, mierzysz wartość wewnętrzną tego składnika aktywów”.
Aswath Damodaran, Stern School of Business New York University
Metoda DCF (ang. Discounted Cash Flow) to technika wyceny nieruchomości, która opiera się na analizie przyszłych przepływów pieniężnych i ich wartości bieżącej. Metoda ta pozwala na obiektywne oszacowanie wartości nieruchomości i zmaksymalizowanie zysków z inwestycji.
Dlaczego metoda DCF jest ważna dla inwestorów w nieruchomości?
Metoda DCF zapewnia:
-
Precyzyjne oszacowanie wartości: pozwala na dokładne oszacowanie wartości nieruchomości, uwzględniając przyszłe przepływy pieniężne i stopę dyskontową.
-
Świadome decyzje inwestycyjne: umożliwia podejmowanie racjonalnych decyzji inwestycyjnych, opartych na obiektywnych danych i analizie ryzyka.
-
Zmaksymalizowanie zysków: pozwala na wybór najbardziej opłacalnych inwestycji i zoptymalizowanie zwrotu z inwestycji.
-
Budowanie zaufania: metoda DCF opiera się na solidnych podstawach, co buduje zaufanie do własnego biznesu, a także wśród klientów i partnerów biznesowych.
Kluczowe kroki w metodzie DCF
Zastosowanie metody DCF sprowadza się do realnego opanowania 3 kroków. Są to:
-
Krok 1
Analiza przyszłych przepływów pieniężnych: określenie przyszłych przychodów i kosztów związanych z nieruchomością, np. czynszu, kosztów operacyjnych i podatków. -
Krok 2
Obliczenie wartości bieżącej: przeprowadzenie dyskontowania przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy uwzględnieniu założonej stopy dyskontowej. -
Krok 3
Określenie stopy dyskontowej: ustalenie stopy dyskontowej, która odzwierciedla ryzyko inwestycji i oczekiwaną stopę zwrotu.
Przykład zastosowania metody DCF w praktyce:
Zobaczmy przykład zastosowania DCF do oszacowania wartości nieruchomości w Opolu. Klient nabył lokal za 400 000 zł. Średni czynsz za mieszkanie w Opolu to około 2 800 zł miesięcznie, co daje roczny przychód na poziomie 33 600 zł. Koszty operacyjne to około 15 000 zł rocznie.
Zatem roczne przepływy netto to: 33 600 zł - 15 000 zł = 18 600 zł.
Dla rynku nieruchomości w Opolu przyjmujemy stopę dyskontową na poziomie 7%. Jest ona realna do uzyskania, a ponadto zabezpiecza biznes. Można to policzyć do drugiego miejsca po przecinku, ale podam wartości zaokrąglone. Skumulowana łączna wartość przepływów w okresie 5 lat wynosi ca 76 300 zł.
Cena zakupu: 400 000 zł, wartość po 5 latach: 476 300 zł (wzrost o ca 76 300 zł).
Zalety metody DCF:
-
Obiektywne podejście: metoda DCF opiera się na obiektywnych danych i analizie, co pozwala na uniknięcie subiektywnych ocen i emocjonalnych decyzji.
-
Przewidywalność: metoda DCF pozwala na przewidywanie przyszłych zysków z inwestycji i minimalizowanie ryzyka.
-
Zwiększenie zysków: metoda DCF pozwala na wybór najbardziej opłacalnych inwestycji i zoptymalizowanie zwrotu z inwestycji.
Gdzie znaleźć opłacalne inwestycje w nieruchomości?
Metoda DCF może być stosowana do analizy różnych rodzajów nieruchomości, od mieszkań i domów po lokale komercyjne oraz grunty. Warto korzystać z pomocy doświadczonych specjalistów, którzy pomagają w wycenie odpowiednich nieruchomości dzięki zastosowaniu metody DCF w praktyce. Na tej podstawie można podejmować racjonale decyzje.
Dzięki tej metodzie można łatwiej znaleźć inwestycyjną perełkę dla siebie. Oto przykłady nieruchomości z Opola, które analizują klienci:
-
mieszkanie ul. Jana Bytnara „Rudego”, Cena 400 000 zł, wynajem 2 000 zł miesięcznie;
-
mieszkanie ul. Zawiszaków, cena 335 000 zł, wynajem 1 800 zł miesięcznie;
-
mieszkanie na ul. Aleja Wincentego Witosa, cena 470 000 zł, wynajem 2 300 zł miesięcznie;
-
mieszkanie ul. Prószkowska, cena 475 000 zł, wynajem: 2 400 zł miesięcznie.
Jak widać, każda nieruchomości ma swoje własne dane finansowe. Należy wziąć je za podstawę przeliczeń, aby podjąć racjonalną decyzję, opartą nie o wyobrażenia, lecz o fakty finansowe.
Metoda DCF to narzędzie, które pozwala na dokładne oszacowanie wartości nieruchomości. To daje szansę na budowanie solidnych fundamentów dla Twojego biznesu. Inwestując w swoją przyszłość, możesz nie tylko zwiększyć wartość swojej nieruchomości, ale także zbudować zaufanie i bezpieczeństwo wśród swoich klientów.
Warto zapamiętać:
Metoda DCF (ang. Discounted Cash Flow) to kluczowe narzędzie dla inwestorów w nieruchomości. Pozwala na precyzyjne oszacowanie wartości nieruchomości i zmaksymalizowanie zysków. Metoda ta opiera się na analizie przyszłych przepływów pieniężnych i ich wartości bieżącej, uwzględniając stopę dyskontową. Dzięki niej inwestorzy mogą podejmować świadome decyzje, minimalizować ryzyko i zwiększać swoje szanse na sukces. Dlatego warto zadać sobie pytanie – czy więcej zyskam, stosując precyzyjne obliczenia DCF, czy też działając jedynie na wyczucie?
dr Andrzej Fesnak, EFC