Jak obniżysz o 50% ryzyko wynajmu nieruchomości?

Obalamy mity w nieruchomościach, dziś ryzyko biznesowe w wynajmie.

W tym tekście obalę mit mówiący o stałym ryzyku w wynajmie nieruchomości.

Pokażę Ci przykład, jak możesz dzięki tej wiedzy obniżyć ryzyko o ponad 50% i bezpieczniej  zarabiać.

Ryzyko utraty klienta istnieje zawsze i trzeba je kalkulować.

 W branży nieruchomości wynajem zawsze związany jest z ryzykiem utraty wynajmującego. Taka jest natura biznesu. Dlatego też najczęściej świadomy właściciel kalkuluje tylko 10 przychodów rocznie. A zatem 3000 zł czynszu miesięcznie kalkuluje się nie jako przychód 36 000 zł rocznie, tylko jako 30 000 zł. Jeśli rzeczywiście udaje się mieć te 2 dodatkowe wpływy, to są one traktowane jako rezerwa albo poduszka bezpieczeństwa.      

Popatrzmy na przykład prestiżowej nieruchomości

To Warszawa, Śródmieście, najdroższa dzielnica. Mieszkanie jest na ulicy ul. Okopowej. Powierzchnia to 47 m², 2 pokoje. Cena tego mieszkania to 1 199 000 zł, czyli 25 510 zł za m². Wynajęcie takiego mieszkania daje czynsz 5000–6000 zł/miesięcznie. Jest to zależnie od standardu wykonania i miejsca. Im bliżej al. Solidarności, tym drożej, a im bliżej Ronda Babka, tym taniej. To oznacza, że można kalkulować stopę zwrotu z 12 miesięcy na poziomie 5%–6%. Stopa zwrotu z 10 miesięcy to 4,2%–5%. Biznes jest na dobrym poziomie, ale ryzyko istnieje. Jeżeli okres pozyskania następnego klienta będzie się przeciągać, to oczywiście stopa zwrotu będzie spadać.

Czy da się rozłożyć ryzyko związane z wynajmem?

Mieszkanie w Śródmieściu kosztuje 1 199 000 zł, a zatem takie ramy finansowe przyjmiemy.
Rozłóżmy ryzyko na 2 lokale. 

Pierwszy lokal na Targówku na ulicy Wysockiego. Mieszkanie 2 pokoje, 45 m². Cena to  520 000 zł. Możliwy czynsz to ok. 3200 zł/mies.​ Daje to stopę zwrotu z 12 miesięcy na poziomie 7,4%,  a z 10 miesięcy na poziomie 6,2%.

Drugi lokal też na Targówku, trochę bardziej na północ, ul. Lewinowska. Mieszkanie 2 pokoje, 44 m². Cena to 620 000 zł. Wynajem mieszkania tego typu wynosi około 3 200–3 500 zł miesięcznie.

Stopy zwrotu wyglądają następująco:

Kapitał zainwestowany to 620 000 = 520 000 = 1 140 000, czyli nawet 59 000 taniej.

Jak widać, biznes mimo niższego nakładu generuje więcej zarobku.
Śródmieście daje 5000–6000 zł, a dwa lokale w gorszej dzielnicy na Targówku przynoszą od 6400 zł do 6900 zł miesięcznie. 

Jak obniża się ryzyko biznesowe o więcej niż 50%?

Gdy porównamy oba biznesy, to ryzyko wygląda następująco:

Śródmieście przynosi 5000–6000 zł, a gdy wynajmujący znika, jest to 0 zł przychodu. Ryzyko jest 100%. W przypadku Targówka biznes jest rozłożony po 50%, a  prawdopodobieństwo utraty obu wynajmujących na raz jest znikome. Odejście jednego klienta oznacza następujące zmiany:       

Jak zatem widać bezpieczeństwo biznesu wzrasta do poziomu 53%–70%.

Ryzyko straty finansowej jest natomiast na poziomie od 47% do 30%. Po odejściu jednego klienta nadal jest przychód.

Podsumujmy

W prestiżowej lokalizacji płacisz 1 199 000 zł i zarabiasz 5–6% rocznie. Ale ponosisz 100% ryzyka. Jeżeli rozłożysz inwestycję na mniej prestiżowe miejsca, np. Targówek, to rozkładasz ryzyko na mniej niż 50%.

Obalam mity

Mit mówi, że ryzyko wynajmu istnieje zawsze jako 100%, ponieważ wynajmujący w końcu odchodzi. Ale ten problemem można łatwo rozwiązać, zarządzając ryzykiem. Wówczas ryzyko można obniżyć o ponad 50%.  

W Kuźni Milionerów zamiast mitów i przekonań poznasz inną regułę: Analizuj i Kalkuluj dla biznesu! Dzięki temu przy takim samym nakładzie finansowym obniżysz ryzyko o ponad 50%.

dr Andrzej Fesnak, EFC