Czy rola lokalizacji w nieruchomościach to bardziej mit, czy prawda?

Obalamy mity w nieruchomościach, a dzisiaj tematem wiodącym jest lokalizacja.

W tym tekście odniosę się do mitu dotyczący roli lokalizacji w biznesie nieruchomościowym.

Pokażę też na przykładach, jak podchodząc szerzej do zagadnienia, lepiej na tym zarabiać.

Czy najważniejsza jest sama lokalizacja?

W branży nieruchomości to właśnie lokalizacja często uważana jest za najważniejszy czynnik. Ten czynnik, który decyduje o wartości danego obiektu. Z hasłem „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” spotykamy się niemal na każdym kroku.

Ale czy tak jest, czy to absolutna prawda?
Czy nie należy spojrzeć szerzej, aby obalić mit?

O ile lokalizacja rzeczywiście ma duże znaczenie, nie jest jednak jedynym czynnikiem. Nie tylko ona decyduje o wartości i atrakcyjności nieruchomości. W rzeczywistości preferencje klientów mogą okazać się ważniejsze niż to, czy dany budynek znajduje się w centrum miasta. Klienci poszukujący nieruchomości kierują się różnymi potrzebami. Nie zawsze jest to wyłącznie bliskość centralnych obszarów, takich jak stare miasto czy dzielnice biznesowe. Często ważniejsze są inne czynniki. Role odgrywają komfort życia, przestrzeń, infrastruktura, a nawet środowisko naturalne. Te czynniki mogą być kluczowe w decyzjach zakupowych, bo są odpowiedzią na prawdziwe potrzeby nabywcy.

Jak wykorzystać lokalizację finansowo?

W kwestii finansowej pojawiają się 2 najważniejsze pytania: 

• Czy da się najlepiej zarabiać w związku z lokalizacją?

• Jak optymalnie zarabiać w związku z lokalizacją?

W Warszawie średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkań wynosi około 5–7% (Viva Invest Nieruchomości). W przypadku małych mieszkań o powierzchni do 40 m2 stopa zwrotu może być wyższa i wynieść nawet 8–10%.

Stopy zwrotu różnią się oczywiście w zależności od lokalizacji mieszkania, standardu wykończenia, rodzaju i wieku budynku oraz sezonowości popytu.

Ile zarobku da doskonała lokalizacja w Śródmieściu Warszawy?

Oto przykład mieszkania w Śródmieściu Warszawy, ul Bagno, cena 1 150 000 zł, powierzchnia: 40 m², 2 pokoje. Mieszkanie położone jest w prestiżowej lokalizacji w centrum Warszawy w nowoczesnym apartamentowcu Atelier Residence. Lokalizacja jest blisko stacji metra Świętokrzyska z widokiem na Pałac Kultury i Nauki. Wysoki standard wykończenia, idealne jako inwestycja pod wynajem lub na własny użytek do zamieszkania.

Cena wynajmu mieszkania w tej okolicy wynosi od 4 000 do 6 000 zł miesięcznie w zależności od standardu i wyposażenia mieszkania.

Poniżej tabela stóp zwrotu: 

W najlepszej lokalizacji zarabiasz między 4,2% a 6,3%.

A ile się zarabia w mniej prestiżowej lokalizacji?

Popatrzmy teraz na inną lokalizację, nie tak prestiżową.
Warszawa Włochy, ul. Łopuszańska, cena: 565 000 zł, powierzchnia: 37 m², liczba pokoi: 2. Mieszkanie znajduje się w dzielnicy Włochy, w nowoczesnej inwestycji Neo Nova Ochota, znanej z industrialnego charakteru. Ma dobrą komunikację (WKD, autobusy, tramwaje). W cenie jest balkon lub mały ogród. Doskonałe dla młodych profesjonalistów lub małych rodzin.

Za to mieszkanie możesz mieć 3300 zł miesięcznie, czyli 39 600 zł rocznie. Stopa zwrotu to 7%.

Ze zdziwieniem stwierdzisz, że to więcej niż w prestiżowym Śródmieściu.
Jak się ma to do mitu: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja? 

Podsumujmy

• W prestiżowej lokalizacji płacisz 1 150 000 zł. 

• Jest to o 585 000 zł więcej, czyli o 103,54% niż na Łopuszańskiej!

• Niestety zarabiasz o 0,7% mniej!

Obalam mity

Mit mówi, że lokalizacja jest najważniejsza: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.

W Kuźni Milionerów poznasz inną regułę: Analizuj i Kalkuluj dla biznesu!
Nie tylko wejdziesz w biznes połową kwoty, ale na dodatek zarobisz więcej. To chyba lepiej, prawda?

dr Andrzej Fesnak, EFC